Cuando queremos comprar un inmueble, podemos encontrar dos casos: que este sea de propiedad horizontal o de una propiedad vertical. Pero, ¿a qué se refiere esta distinción?
Una construcción en donde todas las unidades o inmuebles son de la misma propiedad, es una propiedad vertical, es decir que todo el activo pertenece a un solo propietario, carece de una cuota para pagar y mantener los elementos comunes y
también carece de una regulación para la comunidad de vecinos.
En otras palabras, se trata de una propiedad con bienes inmuebles (pisos o locales) que deben venderse enteros como una unidad o lote.
Cuando el derecho patrimonial pertenece a dos o más personas o empresas, entonces hablamos de una propiedad horizontal. Al tener áreas comunes para compartir, su piso es suyo, pero también es dueño de parte del edificio o condominio donde vive.
Esa es la propiedad horizontal, el régimen que reglamenta las partes comunes que pertenecen a varios propietarios. Estas copropiedades se administran por medio de normas y estatutos, para garantizar una buena convivencia entre vecinos.
¿Qué es el régimen de propiedad horizontal?
El Régimen de Propiedad Horizontal permite que las unidades dentro de un edificio se vendan y posean por separado y los propietarios de esas unidades posean un derecho común en áreas comunes del edificio y la propiedad.
La Régimen de Propiedad Horizontal de Colombia se establece en la Ley 675 de 2001, con la cual se pretende “Regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre
bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.
Este régimen es aplicado también en otros países por medio de distintas leyes. Por ejemplo, en Argentina es regulado por el artículo 2037 del nuevo Código Civil y Comercial; en Chile es regulado por la ley 19.537 de diciembre de 1997, así
como por el decreto 46 de 1998; en España, la propiedad horizontal es tratada en el artículo 396 del Código Civil; y en Uruguay es controlado por la ley 10.751.
Por supuesto, en cada país la regulación constituye diferentes inmuebles, características y requisitos que se deben tener en cuenta a la hora de elegir y administrar una propiedad horizontal para evitar caer en dilemas legales.
¿Cómo se constituye una propiedad horizontal?
El Constructor crea un régimen de propiedad horizontal que registra una escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Específicamente, antes de vender cualquiera de las unidades del condominio o edificio, el
desarrollador escribe un documento legal, que describe qué se incluye en cada condominio, cuáles son los bienes comunes, y otros detalles de la propiedad, mantenimiento, junto con el reglamento de la propiedad.
Los copropietarios son responsables de los costos de administrar, mantener y distribuir el régimen en cantidades determinadas de acuerdo con los coeficientes de la propiedad – porcentaje de derecho a los elementos comunes.
¿Cómo se gestiona la propiedad horizontal?
Al contar con varios propietarios, para facilitar la gobernanza se designa un administrador que actúa bajo la dirección de la asamblea de propietarios, este se encarga de regular el uso, las normas y todo lo concerniente a la gestión de la propiedad. La asamblea de propietarios es la principal autoridad por lo que esta es la que tiene la potestad de aprobar cualquier cambio, modificación o adición al reglamento.
Según una de empresas de administración de propiedades, el administrador debe ser designado por la asamblea general
de propietarios o el consejo de administración. Además, es el encargado de la planificación, organización, dirección y control de los recursos de la copropiedad, con el fin de obtener el máximo beneficio posible, valorizándola en el tiempo, y de acuerdo con los objetivos planteados por los copropietarios y el reglamento registrado.
¿Cómo son las asambleas generales de propietarios?
La asamblea es el principal órgano de autoridad en la administración y consiste en la reunión de todos los copropietarios que se debe realizar como mínimo una vez al año. Cada uno de ellos tiene voz y voto.
La asamblea además puede designar voluntariamente un consejo que apoye la gestión del administrador. Para algunos casos, como los de las propiedades horizontales con más de 30 bienes privados, el consejo no es opcional, sino obligatorio, esto con el fin de facilitar la convivencia.
La asamblea también debe elegir un revisor fiscal, que de acuerdo a la ley debe contar con el título de contador público. Este personaje no debe ser copropietario, ni tener algún tipo de parentesco con el administrador.
Otras de las responsabilidades de las asambleas son:
Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente y fijarle su remuneración.
Aprobar o desaprobar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos.
Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia.
Aprobar el presupuesto anual y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, si es necesario.
Elegir y remover los miembros del consejo de administración y al revisor fiscal y su suplente, de acuerdo a los tiempos establecidos por el reglamento.
Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división y decidir sobre el carácter
esencial o no de un bien común.
Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.
¿Qué son los coeficientes de copropiedad?
Este aspecto es importante mencionarlo debido a que es la base para la responsabilidad de los copropietarios. El coeficiente de copropiedad es el porcentaje de participación que tiene cada propietario sobre los bienes comunes, así como determina su participación en la asamblea general y su responsabilidad con las expensas comunes.
Calcular el coeficiente de copropiedad depende de varios factores como el área privada, área libre, área total, y las características que estas tengan para su uso. Además, estos coeficientes se pueden modificar si la propiedad cae en situaciones específicas como adición de nuevos bienes, extinción de la propiedad, cambio de destinación, etc.
Son varios los aspectos que conciernen a la constitución, gestión y operación de una propiedad horizontal, es por eso que hoy en día hay compañías especializadas en la administración de todo tipo de propiedades.
Sin embargo, estos son solo algunos de los factores que necesita conocer, para tener definiciones detalladas consulte la
Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal).